Риск валютной ипотеки

Ипотека в иностранной валюте стала популярна в 2007-2008 годах, когда рубль укреплялся, и такие кредиты представлялись хорошим способом сэкономить на платежах за счет падения курса валют и более низких ставок. Но после кризиса лишь единичные банки возобновили такие программы.

Минимальный спрос

Согласно статистике, 93% населения России предпочитает брать кредиты в рублях. В целом в третьем квартале 2012 года ипотечный портфель вырос на 7%, достигнув 2,12 трлн рублей. При этом, по общему мнению экспертов, доля ипотечных кредитов стремительно снижается последние три-четыре года.

«Сейчас доля выданных ипотечных кредитов составляет не более 1,5%. Такая тенденция связана, на наш взгляд, с двумя факторами. Во-первых, количество банков, которым доступно дешевое фондирование в валюте неуклонно сокращается, и такие ипотечные предложения могут позволить себе делать далеко не все банки. Во-вторых, историческая нестабильность в курсах валют в нашей стране. В том числе ситуация прошлого года, связанная с колебаниям курса швейцарского франка, казалось бы, наиболее стабильной валюты, которая очередной раз и теперь еще более ярко выявила все риски для клиента кредитования в валюте отличной от той, в которой заемщик получает доход», – поясняет заместитель директора дирекции продуктов ОТП Банка Юлия Аникина.

Как сообщает региональный директор Приволжского филиала «Росбанка» Олег Виндман, по состоянию на 1 декабря 2012 года, в Самарской области выдано валютных ипотечных кредитов на 1,233 млрд (в рублевом эквиваленте), годом раньше эта цифра составляла 1,770 млрд. Таким образом, старые кредиты закрываются, а новые практически не выдаются. Для сравнения: за это же время портфель рублевых ипотечных кредитов вырос с 30,5 до 40,9 млрд рублей.

Ниже ставки – выше риски
Основное различие между валютными и рублевыми ипотечными кредитами заключается в более низких процентных ставках. Это достигается за счет того, что валюта привлекается за рубежом, где более низкий уровень инфляции, ставки рефинансирования и, соответственно, банкам доллары и евро обходятся дешевле.
«По данным ЦБР средневзвешенная процентная ставка в рублях равняется 12,2%, в то время как по валютным кредитам этот показатель находится на уровне в 9,7%», – приводит данные аналитик ИХ «Финам» Антон Сороко.
Разница в ставках, помимо прямого влияния на снижение совокупной переплаты, может сыграть роль и при определении максимальной суммы кредита.
«В ипотечном кредитовании этот вопрос стоит наиболее остро, так как стоимость квартир зачастую предполагает необходимость заемных средств на ее приобретение, как говорится «под завязку», то есть по максимальной платежеспособности будущего обладателя жилья. Вот тут как раз то, что платеж по валютному кредиту со сниженными ставками может в разы отличаться от платежа по рублевым более высоким ставкам, играет очень важную роль, – поясняет Юлия Аникина. – При той же зарплате клиент может рассчитывать на гораздо большую сумму валютного ипотечного кредита, а значит, он может выбрать жилье лучшего качества, в более благоприятном районе и с большим метражом».
Основным же риском заемщика является колебание валютных курсов, из-за чего от месяца к месяцу меняется плата по кредиту. Таким образом, ситуация с валютным кредитом напрямую зависит от политической и макроэкономической ситуации в стране-эмитенте.
«Когда заемщик получает доходы в одной валюте, а кредиты погашает в другой, фактические платежи по кредиту в зависимости от изменения курса данных валют могут как возрастать, так и уменьшаться. Ипотечные кредиты – это, как правило, большие суммы и длительные сроки кредитования, поэтому в этом случае заемщику не стоит делать ставку на курсовую разницу, предугадать которую на долгосрочную перспективу достаточно сложно», – считает директор по работе с розничными клиентами, филиала «Поволжский» банка «Глобэкс» Вадим Зрелов.

Кому и когда выгодно
Как показывает статистика, ипотечными кредитами в иностранной валюте пользуются люди с достатком выше среднего, что следует из средней суммы по кредиту. Для них это выгодный инструмент.
«Учитывая ожидания по динамике движения рубля к бивалютной корзине и прогнозное значение инфляции на 2012 год, которое укладывается в озвученные Минфином рамки, мы считаем, что ипотечные кредиты в иностранной валюте являются довольно выгодными для заемщиков», – убежден Антон Сороко.
По словам Олега Виндмана, теоретически заемщику может быть выгоден кредит в валюте, но он должен быть готов к рискам, связанным с повышением курса валюты относительно рубля. Застраховаться от этого заемщик может лишь в случае, если его доход номинирован в этой валюте.

Вадим Зрелов, директор по работе с розничными клиентами, филиал «Поволжский» банка «Глобэкс»:
«Необходимо осторожно относиться к выбору иностранной валюты как денежной единицы при получении ипотечного кредита. Поскольку сегодня трудно предсказать, как поведет себя доллар, а тем более евро, через 5 или 10 лет, более перспективны рублевые кредиты. Особенно, если речь идет о таком долгосрочном финансовом инструменте, как ипотека. В этом случае заемщик понимает, сколько будет платить сейчас и через 10 лет. Исключение могут составлять заемщики, которые получают твердый доход в иностранной валюте и при этом планируют погасить кредит в достаточно короткий срок».

Юлия Аникина, заместитель директора дирекции продуктов ОТП Банка:
«Я бы посоветовала заемщикам придерживаться правила - кредитоваться в той же валюте, в какой они получают стабильный доход. Конечно, это не означает, что если заемщик получает зарплату в рублях, то рассматривать привлекательные низкими ставками ипотечные валютные предложения не стоит совсем. Если заемщик разбирается и ориентируется в финансовом мире, готов уделять время аналитике рынка валют и следить за снижением и повышением их курсов, если он в состоянии в какой-то степени предугадать это поведение, то можно воспользоваться такими предложениями и оформить ипотеку по сниженным ставкам».

Aвтор: Юлия Корнилова

Оцените работу журналиста: